房價(jià)！訪價(jià)！啥價(jià)？殺價(jià)？

【MyGoNews主筆室/方暮晨】合理的房價(jià)怎麼計(jì)算，很簡單，一是自己算，二是請(qǐng)專家(估價(jià)師)算。自己算、免錢！但是不太準(zhǔn)。請(qǐng)專家算，要錢！不便宜，但是很準(zhǔn)。一般民眾買房要請(qǐng)專家算嗎？答案是：不會(huì)。因?yàn)閷＜宜愠鰜淼姆績r(jià)，如果屋主不同意，不賣！那就沒輒。估價(jià)師算出來預(yù)售個(gè)案的合理房價(jià)，建設(shè)公司不買單，那也沒輒！所以，房仲、代銷業(yè)者，通常都不會(huì)白目的找估價(jià)師去計(jì)算手中的個(gè)案，但是，估價(jià)師在計(jì)算房價(jià)、地價(jià)，通常真的很準(zhǔn)。
 

估價(jià)師計(jì)算房地價(jià) 可被市場(chǎng)「認(rèn)可」


合理房價(jià)的計(jì)算有「房價(jià)/租金比」、「房價(jià)/所得比」兩種方法可以計(jì)算，這些方法是給一般民眾簡易計(jì)算的，這市場(chǎng)有一種職位叫做「不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師」，這個(gè)職位的人，是要經(jīng)過國家級(jí)考試合格後，發(fā)給正式認(rèn)證資格的，這些人依照專業(yè)的估價(jià)原理與原則，所計(jì)算出來的房價(jià)、地價(jià)是被認(rèn)可的。不過，這些人的估價(jià)報(bào)告，多半是企業(yè)主或者是收入金字塔頂端人士在使用，一般民眾比較少用估價(jià)師的專業(yè)報(bào)告，因?yàn)橘M(fèi)用並不便宜。

「不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師」是學(xué)有專精的估價(jià)人員，臺(tái)灣的不動(dòng)產(chǎn)重大交易，尤其是股票掛牌上市、上櫃的公司的不動(dòng)產(chǎn)交易，都被要求一定要透過估價(jià)師出具專業(yè)的評(píng)估報(bào)告，因此，這些專家研判、計(jì)算出來的「價(jià)格」，通常都是金融機(jī)構(gòu)接受的價(jià)格，是可以被市場(chǎng)「認(rèn)可」，但是，這些具有專業(yè)且合理的價(jià)格是怎麼樣計(jì)算出來的呢？
 

估價(jià)師三法 成本、收益、比較法


估價(jià)師判斷房價(jià)水準(zhǔn)最常用的估價(jià)法則有3種，分別是(1)成本法、(2)收益法、(3)比較法，一件標(biāo)的物同時(shí)用這3種方法計(jì)算得出來的均價(jià)，就是「合理房價(jià)」，不過，這樣的計(jì)算方式通常比較專業(yè)，而且必需要支付費(fèi)用，除了社會(huì)金字塔頂尖的企業(yè)主、高階經(jīng)理人在買房子的時(shí)候，會(huì)委請(qǐng)估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)之外，一般民眾比較少找估價(jià)師。

(1)成本法----簡單的說，這種計(jì)算方式就是：土地成本+建築成本+其他成本，計(jì)算出成本之後，當(dāng)然就可以讓買方、賣方知道，交易標(biāo)的開價(jià)是否合理，土地成本的計(jì)算牽涉很廣，住二、住三的容積率、建蔽率不一樣，計(jì)算的價(jià)格也不一樣，建築樓層高度也牽涉成本，這些專業(yè)的計(jì)算之後，成本就出來了。

(2)收益法----這是從收入回推支出的計(jì)算方式，這種計(jì)算方式與「房價(jià)/租金比」的計(jì)算方式相類似，不過收益法的關(guān)鍵是每期房子收入的時(shí)間折現(xiàn)價(jià)值(即所謂的還原率)，算法比簡易的「房價(jià)/租金比」還要專業(yè)很多，不是一般民眾能力可以計(jì)算出來的，因?yàn)樽饨饍r(jià)格的計(jì)算就是一個(gè)重要的問題，算錯(cuò)租金、結(jié)果就會(huì)差很多。
 

估價(jià)師三法裡面最簡單的一種


(3)比較法----這種估計(jì)價(jià)法是估價(jià)師三法裡面最簡單的一種，就是拿其他同區(qū)域市場(chǎng)裡同等條件成交的案例，作為比較房價(jià)、地價(jià)的基準(zhǔn)，這是購屋者查訪其他商品價(jià)格時(shí)，最常使用的方法，不過，這類的比較方法一般民眾比較的價(jià)格只能用口頭查訪，很難知道真實(shí)交易價(jià)格，而估價(jià)師的比較法，被比較的標(biāo)的，都是有實(shí)際成交價(jià)格的。

一件個(gè)案委託估價(jià)師，如果都利用專業(yè)的查價(jià)方式計(jì)算，將「成本法」、「收益法」、「比較法」計(jì)算出來的價(jià)格，再作一次綜合分析比較，所結(jié)算出來的價(jià)格，當(dāng)然準(zhǔn)確的機(jī)率就跟著提高很多。

這也是為什麼國內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)在接受大型個(gè)案的房屋貸款或土地貸款時(shí)，都希望能有一份估計(jì)師出具的「估價(jià)報(bào)告」作為徵信，畢竟由國家認(rèn)證的估價(jià)師所做出的報(bào)告，是具有參考價(jià)值的。